Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters ist immer wieder ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Streitpunkte im Zusammenhang mit haushaltsnahen Dienstleistungen.

Formelle Anforderungen

Der Bun­des­gericht­shof hat erst kür­zlich mit Urteil vom 19.07.2017 entsch­ieden, dass es für die formelle Ord­nungs­gemäßheit ein­er Betrieb­skostenabrech­nung allein entschei­dend ist, ob es die darin gemacht­en Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anste­hen­den Kosten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­l­en­den Anteil an diesen Kosten gedanklich und rech­ner­isch nachzuprüfen. Er betonte, dass es nicht zu bean­standen sei, dass der Mieter blät­tern muss, um die auf ihn ent­fal­l­en­den Kos­tenan­teile nachzu­vol­lziehen, die auf mehrere Seit­en verteilt sind.

Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung für den Mieter

In einem weit­eren Urteil hat der Bun­des­gericht­shof mit Beschluss vom 25.04.2017 entsch­ieden, dass eine Betrieb­skostenabrech­nung nicht deshalb formell unwirk­sam ist, weil der Ver­mi­eter die getren­nt nach Koste­narten aufge­führten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Koste­nart eine Summe zu bilden.

Das Gericht führte hierzu aus: „Maßge­blich für die formelle Ord­nungs­gemäßheit ein­er Betrieb­skostenabrech­nung ist die Nachvol­lziehbarkeit und Prüf­fähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch aus­re­ichend ist es, dass der Mieter die ihm ange­lasteten Kosten bere­its aus der Abrech­nung klar erse­hen und über­prüfen kann, sodass die Ein­sicht­nahme in dafür vorhan­dene Belege nur noch zur Kon­trolle und zur Besei­t­i­gung von Zweifeln erforder­lich ist. Hierzu genügt auch eine Auflis­tung der für die jew­eilige Betrieb­skoste­nart ange­fal­l­enen Einzelbeträge.“

In einem weit­eren Beschluss hat der Bun­des­gericht­shof am 24.01.2017 entsch­ieden, dass es für die Dif­feren­zierung der Kosten­po­si­tio­nen in der Betrieb­skostenabrech­nung notwendig und aus­re­ichend ist, die Kosten nach den Zif­fern des Betrieb­skostenkat­a­logs aus der Betrieb­skosten­verord­nung aufzuschlüs­seln. Im Hin­blick auf die Dif­feren­zierung der Abrech­nung nach einzel­nen Kosten­po­si­tio­nen ist die Nachvol­lziehbarkeit grund­sät­zlich gewährleis­tet, wenn der Ver­mi­eter eine Auf­schlüs­selung vorn­immt, die den einzel­nen Zif­fern des Betrieb­skostenkat­a­logs in § 2 der Betrieb­skosten­verord­nung entspricht. Eine weit­ere Auf­schlüs­selung nach einzel­nen Posi­tio­nen inner­halb ein­er Zif­fer ist dann nicht erforderlich.

Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen aufschlüsseln

Mieter ein­er Woh­nung kön­nen inner­halb ihrer Steuer­erk­lärung eine Steuer­ermäßi­gung in Höhe von 20 % der Lohnkosten beanspruchen, wenn die von ihnen zu zahlen­den Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushalt­sna­h­es Beschäf­ti­gungsver­hält­nis, für haushalt­sna­he Dien­stleis­tun­gen oder für handw­erk­liche Tätigkeit­en geschuldet wer­den und der Anteil an den vom Ver­mi­eter gezahlten Aufwen­dun­gen entwed­er aus der Jahresabrech­nung her­vorge­ht oder durch eine Bescheini­gung des Ver­mi­eters oder seines Ver­wal­ters nachgewiesen wird.

Zu den rel­e­van­ten Kosten zählen beispiel­sweise Wartungs- und Reini­gungskosten für Heizan­la­gen, Warmwasserg­eräte und Aufzüge, Schorn­ste­in­fegerge­bühren sowie die Kosten der Inanspruch­nahme von Hausmeisterarbeiten.

In einem aktuellen Urteil vom 18.10.2017 hat das Landgericht Berlin in diesem Zusam­men­hang entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter dem Mieter ermöglichen muss, die Steuer­ermäßi­gung tat­säch­lich zu erlan­gen. Hier­für muss der Ver­mi­eter keine Steuerbescheini­gung erstellen oder einzelne Betrieb­skoste­narten aus­drück­lich als „Aufwände für haushalt­sna­he Dien­stleis­tun­gen“ einord­nen und beze­ich­nen. Er muss jedoch die Betrieb­skostenabrech­nung so gestal­ten, dass der Mieter die Möglichkeit erhält, selb­st anhand der Betrieb­skostenabrech­nung zu ermit­teln, welche Dien­stleis­tun­gen erbracht und welche Beträge dafür aufgewen­det wor­den sind. Hier­für muss der Ver­mi­eter Pauschal­rech­nun­gen auf­schlüs­seln und den Anteil der Dien­stleis­tun­gen ausweisen.

Eine Klausel im Mietver­trag, nach der der Ver­mi­eter keinen Nach­weis über haushalt­sna­he Dien­stleis­tun­gen schuldet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

Bescheinigung liegt im Zeitpunkt der Erstellung der Steuererklärung nicht vor

Ein häu­figes Dilem­ma ist, dass im Zeit­punkt der Erstel­lung der Steuer­erk­lärung der Beleg (z. B. Betrieb­skostenabrech­nung, Nebenkostenabrech­nung, Ver­wal­terabrech­nung, WEG-Abrech­nung) noch nicht vor­liegt und wahrschein­lich erst viel später erstellt wird. Mieter und Woh­nung­seigen­tümer, die ihre Nebenkostenabrech­nung oder Betrieb­skostenabrech­nung bei der Anfer­ti­gung ihrer Steuer­erk­lärung noch nicht erhal­ten haben, kön­nen in diesem Fall die abziehbaren Beträge der Nebenkostenabrech­nung oder Betrieb­skostenabrech­nung des Vor­jahres angeben, die sie im Ver­an­la­gungs­jahr erhal­ten haben.

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