Die Vermietung von zeitweise selbstgenutzten Ferienwohnungen
Eine eigene Ferienwohnung am Lieblingsurlaubsort stellt für viele Menschen einen realisierbaren Traum dar. Die Wenigsten können die Wohnung allerdings das ganze Jahr über nutzen. So bietet es sich an, die Ferienwohnung einfach in ungenutzten Zeiträumen an Urlaubsgäste zu vermieten. Dies hat den Vorteil, dass ein Teil der Kosten durch die Einnahmen wieder hereingeholt werden kann. Doch es gibt noch einen weiteren Vorteil: Besteht eine Überschusserzielungsabsicht, so lassen sich die Kosten der Wohnung auch noch steuerlich geltend machen.
Vermietung einer Ferienwohnung. Grundsätzlich sind die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Dies hat zur Folge, dass die damit in Zusammenhang stehenden Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden können. In Frage kommen hier Abschreibungen auf den Kaufpreis, Kosten für Renovierungen und Reparaturen aber auch Zahlungen für Versicherungen oder Maklergebühren für die Vermietung. Entscheidend für die Steuerbarkeit und damit auch für die Abzugsfähigkeit der Werbungskosten ist aber, dass eine Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung besteht. Der Steuerpflichtige muss also dem Finanzamt glaubhaft machen, dass er beabsichtigt, mit der Vermietung Überschüsse der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen und nicht nur mit den anfallenden Kosten seine Steuerlast aus übrigen Einkünften verringern zu wollen. Dieser Nachweis gelingt bei einer ausschließlich vermieteten und nicht selbst genutzten Wohnung typischerweise recht einfach. So reicht z.B. eine Übertragung der Vermietung an einen Vermittler und eine vertraglich ausgeschlossene Selbstnutzung für diesen Nachweis aus. Eine weitere Möglichkeit die Überschusserzielungsabsicht zu belegen, ist, dass der Steuerpflichtige seine Ferienwohnung zumindest über die durchschnittliche Vermietungsdauer des Ferienortes an Feriengäste vermietet.
Zeitweise Selbstnutzung der Ferienwohnung. Komplizierter wird die Thematik, wenn der Vermieter seine Wohnung selbst nutzt. Unter den Begriff der Selbstnutzung fällt nicht nur die eigene Verwendung für sich selbst sondern auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte. Die teilweise Selbstnutzung stellt grundsätzlich ein Beweisanzeichen für eine auch private nicht mit der steuerlichen Einkünftserzielung zusammenhängenden Veranlassung der mit der Wohnung entstehenden Aufwendungen dar. In diesem Fall muss der Steuerpflichtige zum Nachweis der Überschusserzielungsabsicht objektive Umstände vortragen, die genau diese Absicht belegen. Typischerweise wird dann eine Totalprognose erstellt, die die Einnahmen aus der Vermietung den Werbungskosten gegenüberstellt, die auf die Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung tatsächlich an Feriengäste vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wird. Die Kosten, die auf die nicht steuerbare Selbstnutzung entfallen, zählen hier nicht mit herein. Kosten, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Zeit der Vermietung veranlasst sind, wie z.B. Schuldzinsen für ein Darlehen für die Wohnung, Grundbesitzabgaben, Abschreibungen oder auch Versicherungsbeiträge, müssen im Verhältnis der Zeiträume der jeweiligen Nutzung zueinander aufgeteilt werden. Ergibt die Prognose einen Überschuss, so ist die Vermietung grundsätzlich steuerbar, so dass die Kosten der Wohnung erstmal prinzipiell abzugsfähig sind. Ist die Überschussprognose negativ, so scheidet ein steuerlicher Abzug der Kosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung leider aus.
Werbungskostenabzug für eine zeitweise selbst genutzte Ferienwohnung. Ist die Totalüberschussprognose positiv ausgefallen, so müssen die Kosten, die durch die Ferienwohnung veranlasst sind in einen abzugsfähigen und einen nicht abzugsfähigen Part aufgeteilt werden. Die Aufwendungen, die für die Zeit der Vermietung bzw. für die diesbezügliche Bereithaltung anfallen, sind abzugsfähig, während Kosten für die Zeit der Privatnutzung nicht abzugsfähig sind. Grundsätzlich geschieht die Zuordnung bzw. Aufteilung nach den gleichen Grundsätzen wie bei der Totalüberschussprognose, die im zweiten Abschnitt dargestellt wurde. Leerstandszeiten werden grundsätzlich im Wege der Schätzung nach dem Verhältnis der Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufgeteilt, wenn eine Selbstnutzung der Ferienwohnung jederzeit möglich ist. Ist die Ermittlung der Selbstnutzung nicht möglich, werden die Leerstandszeiten und die damit verbundenen Kosten zu je 50 Prozent der Privatnutzung und der Vermietung zugeordnet. Hat der Steuerpflichtige die Selbstnutzung vertraglich zeitlich beschränkt, wie z.B. durch eine Vermietung durch einen Vermittler, ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen, während im Übrigen die Leerstandszeit der Vermietung zuzuordnen ist, so dass die damit zusammenhängenden Kosten grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar sind.