Nutzen Selbstständige ein Arbeitszimmer im Eigenheim nur beruflich, gilt es als Betriebsvermögen. Bei Verkauf oder Betriebsaufgabe drohen hohe Steuern auf die Entnahme, falls die Immobilie an Wert zugelegt hat.

Text: Midia Nuri

Betrieblich genutzte Räume in Pri­vat­woh­nun­gen haben es steuer­lich betra­chtet in sich. Oft kommt es wegen Arbeit­sz­im­mer & Co. zum Stre­it mit dem Fiskus. Jahre hat es gedauert, bis klar war: Anteilige Nutzung und damit der Abzug von Betrieb­saus­gaben für ein nur teil­weise betrieblich genutztes Arbeit­sz­im­mer sind nicht drin. Dafür dür­fen auch Selb­st­ständi­ge mit eige­nen Betrieb­sräu­men die Kosten für ein häus­lich­es Arbeit­sz­im­mer steuer­lich gel­tend machen. Kür­zlich ging aber­mals eine Auseinan­der­set­zung vor dem Finanzgericht Köln gut für den Steuerzahler aus. Zwar betraf der Fall eine Arbeit­nehmerin und auch nur die Frage möglich­er Speku­la­tion­serträge – also als Einkün­fte aus Kap­i­talver­mö­gen. Unternehmer mit Arbeit­sz­im­mer in ihrem Eigen­heim soll­ten das Urteil aber als willkommene Erin­nerung aufnehmen, mal ihren Steuer­ber­ater auf die Angele­gen­heit anzus­prechen. Denn steuer­lich gibt es für sie hier zusät­zlich einige böse Fall­en zu umrun­den – wenn auch nicht die Kapitalertragsteuer.

Spekulations­gewinne fallen in der Regel nicht an

Erst die gute Nachricht – für Arbeit­nehmer wie Selb­st­ständi­ge: Zumin­d­est Steuern auf Kap­i­talerträge fall­en beim Verkauf ein­er selb­st bewohn­ten Eigen­tumswoh­nung nicht an, selb­st wenn für das Arbeit­sz­im­mer in den Vor­jahren Wer­bungskosten in Höhe von 1.250 Euro ange­set­zt wor­den waren und das Eigen­heim inner­halb der zehn­jähri­gen Speku­la­tions­frist veräußert wird. Dieses Urteil fäll­ten die Köl­ner Finanzrichter. Das häus­liche Arbeit­sz­im­mer sei in den pri­vat­en Wohn­bere­ich inte­gri­ert und kein selb­st­ständi­ges Wirtschaftsgut, befan­den die Richter. Außer­dem ste­he eine Besteuerung „auch im Wer­tungswider­spruch zum generellen Abzugsver­bot von Kosten für häus­liche Arbeit­sz­im­mer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1“. Übri­gens ist die von den Köl­ner Finanzrichtern nun fest­gelegte Vor­gabe nicht neu, aber offen­bar wenig bekan­nt. Sie ste­ht in Textz­if­fer 39 eines BMF-Schreibens aus dem Jahr 2000.

Massive Belastungen drohen durch Einkommensteuer

Nun die schlechte Nachricht für alle Selb­st­ständi­gen mit betrieblich genutzten Räu­men im Eigen­heim: Für sie liegt in der Einkom­men­steuer eine Kosten­falle, die meist völ­lig uner­wartet zuschnappt. Machen Selb­st­ständi­ge näm­lich Betrieb­saus­gaben für ein häus­lich­es Arbeit­sz­im­mer, einen Lager- oder Archivraum oder son­stige Geschäft­sräume im Eigen­heim gel­tend, müssen sie bedenken, dass solche Räume durch die auss­chließlich betriebliche Nutzung automa­tisch zum Betrieb­sver­mö­gen wer­den. Auch wenn also steuer­lich über Jahre hin­weg alles glatt geht, das Finan­zamt die Abzüge durch­winkt und Unternehmer sich über eine hüb­sche Steuer­erspar­nis freuen: Wird die selb­st­ständi­ge Tätigkeit eingestellt oder das Eigen­heim verkauft, besteuert der Fiskus den Wertzuwachs der betrieblich genutzten Räum­lichkeit­en zum vollen Einkommensteuersatz.

Beim Immobilienverkauf macht der Betrieb einen Gewinn

Dem Finan­zamt dürfte diese Ein­nah­me­quelle kaum ent­ge­hen. Berück­sichtigt ein Selb­st­ständi­ger in sein­er steuer­lichen Gewin­ner­mit­tlung eine Abschrei­bung für betriebliche Räume in seinem pri­vat­en Eigen­heim als Betrieb­saus­gaben, ist der Fiskus spätestens damit über möglicher­weise dem Betrieb­sver­mö­gen zuzurech­nende Räum­lichkeit­en informiert. Die entsprechende Zuord­nung passiert automa­tisch bei Auf­gabe oder Veräußerung des Betriebs oder wenn Unternehmer ihre Immo­bilie verkaufen – zumeist völ­lig über­raschend. Ger­ade in Zeit­en wach­sender Immo­bilien- und Grund­stück­spreise steigt die Gefahr für solche teuren Über­raschun­gen sog­ar noch.

In Boomregionen sind Arbeitszimmer steuerlich Sprengstoff

Ein betrieblich genutzter Raum im Haushalt des Selb­st­ständi­gen zählt nur dann nicht zum Betrieb­sver­mö­gen, wenn der Mark­twert der betrieblich genutzten Fläche max­i­mal 20 Prozent des Gesamtwerts der Immo­bilie aus­macht und höch­stens 20.500 Euro beträgt. Das Prob­lem: Beim Ermit­teln des Höchst­werts von 20.500 Euro gilt nicht nur der auf die betrieblichen Räume ent­fal­l­ende Wert für das Gebäude, son­dern auch der anteilige Wert am Grund und Boden (§ 8 ESt­DV). Der zur Besteuerung ange­set­zte betriebliche Gewinn errech­net sich also auch aus dem Wertzuwachs der Immo­bilie. Der mag zwar nicht exor­bi­tant sein, ist aber vielerorts über die Jahre und Jahrzehnte hin­weg üppig. Wer mehr als 20 Prozent Wohn­fläche betrieblich nutzt und dazu noch in ein­er Boom­re­gion wie München, Ham­burg oder Berlin wohnt, für den wird die Besteuerung des Wertzuwach­ses auf einen Schlag schmerzhaft teuer. Und nicht nur Boom­re­gio­nen sind riskant. Da dem Finan­zamt die reale Jahres­ren­dite nach Infla­tion total egal ist, wird es mit der Zeit auch in wirtschaftlich weniger explo­siv­en Stan­dorten wie Würzburg, Nürn­berg oder Leipzig steuer­lich teuer. Der Wertzuwachs erhöht dann die stillen Reser­ven des Unternehmens – mit etwas Pech oder je nach Sichtweise auch Glück um einige Zig­tausend Euro.

Mit dem Steuerberater verschiedene Szenarien durchgehen

Unternehmer mit Arbeit­sz­im­mer im Eigen­heim soll­ten deshalb mit dem Steuer­ber­ater ver­schiedene Szenar­ien durch­spie­len beziehungsweise um sin­nvolle Gestal­tungstipps bit­ten – und spätestens vor dem Verkauf des Eigen­heims oder der Betrieb­sauf­gabe mögliche Auswege aus der Steuer­falle suchen. Mit etwas Vor­lauf lässt sich selb­st bei ungün­stiger Gestal­tung steuer­lich oft noch etwas ret­ten. So lässt sich die Zuord­nung zum notwendi­gen Betrieb­sver­mö­gen aufheben, indem Unternehmer ihr Arbeit­sz­im­mer gezielt pri­vat mit nutzen. Pri­vate Mit­nutzung schließt den Betrieb­saus­gabenansatz als Arbeit­sz­im­mer aus, urteilte der Bun­des­fi­nanzhof vor ein paar Jahren. Unternehmer soll­ten ihren Steuer­ber­ater fra­gen – der Ver­lust des Steuer­vorteils kön­nte sich mit Blick auf die Ver­s­teuerung eines hohen Wertzuwach­ses lohnen.

Vielleicht ist es sinnvoller, kein Arbeitszimmer anzusetzen

Ist nur ein Ehe­gat­te Eigen­tümer der pri­vat­en Räume, sollte der Ver­weis auf ein Urteil des Bun­des­fi­nanzhofs helfen. Im Fall eines Ehep­aares, das je 50 Prozent des Eigen­heims besaß, legten die ober­sten Finanzrichter fest, dass die Ent­nahme betrieblich genutzter Räume den Gewinn des „Unternehmere­he­gat­ten“ nur entsprechend seinem Miteigen­tum­san­teil erhöht – also um bis zu 50 Prozent der Wert­steigerung. Den Miteigen­tum­san­teil des Ehe­gat­ten wertete der BFH nicht als Betrieb­sver­mö­gen. Das gilt selb­st dann, wenn der Selb­st­ständi­ge zuvor sämtliche Aufwen­dun­gen als Betrieb­saus­gaben ange­set­zt hat­te, so die Richter. Ganz generell hil­ft steuer­lich eben immer: gute Planung.

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Quelle: www.trialog-unternehmerblog.de, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürnberg