Die Vermietung von Immobilien ist steuerlich attraktiv. Geringe Zinsen und der Mangel an Anlagealternativen haben zu einem Immobilienboom geführt. Gerade Ferienwohnungen können dabei interessant sein. Die Vermietung einer Ferienwohnung funktioniert aus steuerlichem Blickwinkel ähnlich wie eine dauerhafte Vermietung an feste Mieter. Es bestehen jedoch auch wichtige Unterschiede, die einer genauen Betrachtung bedürfen.

Einkunftserzielungsabsicht

Wesentliche Voraus­set­zung für die steuer­liche Anerken­nung ein­er Ferien­woh­nung ist der Einkun­ft­serzielungsab­sicht. Diese liegt immer dann vor, wenn nachgewiesen wer­den kann, dass die Ferien­woh­nung nicht selb­st genutzt wird. Dieser Nach­weis kann z. B. der­art erfol­gen, dass die Ver­mi­etung durch einen Ver­mit­tler erfol­gt und die Selb­st­nutzung ver­traglich aus­geschlossen ist.

Folge der Annahme der Einkun­ft­serzielungsab­sicht ist, dass die Wer­bungskosten voll abge­zo­gen wer­den kön­nen und Ver­luste anerkan­nt wer­den. Andern­falls spricht das Finan­zamt von steuer­lich­er Lieb­haberei. Vor­sicht ist auch dann geboten, wenn die ort­süblichen Ver­mi­etungszeit­en um min­destens 25 % unter­schrit­ten werden.

Selbstnutzung nicht auszuschließen

Ist die Selb­st­nutzung nicht auszuschließen, liegt grund­sät­zlich keine Einkun­ft­serzielungsab­sicht vor. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Ver­mi­etung nicht durchge­hend oder in Eigen­regie erfol­gte. Auch die zuvor beschriebene Unter­schre­itung der ort­süblichen Ver­mi­etungszeit oder eine zeit­na­he Veräußerung (inner­halb von 5 Jahren) führen zu dieser Folge. Es ist dann zu prüfen, ob eine Einkun­ft­serzielungsab­sicht vorliegt.

Diese Prü­fung macht eine soge­nan­nte Totalüber­schussprog­nose notwendig. Hier­durch kann der Nach­weis geführt wer­den, dass eine Einkun­ft­serzielungsab­sicht vor­liegt. Die Einkun­ft­serzielungsab­sicht liegt vor, wenn über einen Zeitraum von 30 Jahren – begin­nend ab Bau bzw. Kauf – ein soge­nan­nter Totalüber­schuss erzielt wird. Dabei wer­den die Ein­nah­men und Aus­gaben geschätzt. Wird kein Totalüber­schuss erzielt, wer­den die Ver­luste nicht anerkannt.

Bei teil­weis­er Selb­st­nutzung ist der Abzug der Wer­bungskosten voll­ständig möglich, wenn die Kosten nur mit der Ver­mi­etung zusam­men­hän­gen. Dies gilt für die Endreini­gung nach erfol­gter Ver­mi­etung, Ver­mi­etung­spro­vi­sio­nen oder Inser­ate. Alle weit­eren Kosten wie Schuldzin­sen oder Abschrei­bun­gen sind aufzuteilen und nur bezo­gen auf die Ver­mi­etungstage abziehbar.

Ausschließliche Selbstnutzung

Wird die Ferien­im­mo­bilie auss­chließlich selb­st genutzt, wer­den keine Einkün­fte erzielt und eine steuer­liche Berück­sich­ti­gung der Aufwen­dun­gen ist nicht zulässig.

Ferienwohnung als Gewerbebetrieb

In Aus­nah­me­fällen kann die Ver­mi­etung der Ferien­woh­nung als Gewer­be­be­trieb eingestuft wer­den. Dieses Risiko beste­ht beispiel­sweise, wenn Sie umfan­gre­iche Zusatz­di­en­stleis­tun­gen für Ihre Mieter anbi­eten. Es muss dann z. B. eine Ver­gle­ich­barkeit mit einem Hotel möglich sein. Hinzu kom­men muss, dass die Ferien­woh­nung in einem reinen Ferienge­bi­et liegt und mit anderen Ferien­woh­nun­gen eine ein­heitliche Wohnan­lage bildet. In diesem Fall fällt neben der Einkom­men­steuer unter Umstän­den eine Gewerbesteuer auf den Gewinn an.

Umsatzsteuer

Die Ver­mi­etung ein­er Ferien­im­mo­bilie führt dazu, dass der Ver­mi­eter umsatzs­teuer­rechtlich Unternehmer wird.

Aus­re­ichend ist hier eine Ein­nah­meerzielungsab­sicht. Es ist nicht rel­e­vant, ob es sich nur um eine gele­gentliche Ver­mi­etung han­delt oder eine Einkün­fte- bzw. Gewin­nerzielungsab­sicht vor­liegt. Das Umsatzs­teuer­recht ken­nt den Begriff der Lieb­haberei nicht.

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